Achat de condo : les éléments qu’on oublie trop souvent et qui peuvent coûter cher

Quand un ami s’empresse de vanter son condo avec la terrasse sur le toit, la piscine, le gym, la localisation de feu, l’îlot, le bas prix et ainsi de suite, je réponds « Cool, mais as-tu pensé à ça ?... Et ça? »

Il est facile de se laisser emporter par un coup de coeur et d’omettre des facteurs qui auront un impact considérable sur le portefeuille et la qualité de vie. 

Si l’immobilier demeure un investissement qui rapporte à long terme, quand on calcule l’ensemble des dépenses au départ, on a tout intérêt à choisir un endroit qui conviendra le plus longtemps possible. 

La gestion du syndicat

Évidemment, tu dois budgéter les frais de condo, mais tu dois pousser l’analyse pour décortiquer où ils sont injectés. 

Analyser le fonds de prévoyance

La loi stipule qu’un minimum de 5% du montant doit garnir le fonds de prévoyance qui sert à payer les travaux majeurs aux parties communes, mais cela ne suffit pas dans bien des cas. Un fonds déficient signifie que tu devras débourser une portion du manque à gagner quand viendra le temps de refaire le toit ou réparer la façade par exemple.

Si les rénovations importantes datent et les états financiers sont peu reluisants, tu pourrais te retrouver à payer pour l’insouciance des plus anciens propriétaires. 

Idéalement, privilégie un complexe où 10 % à 25 % des frais mensuels permettent de maintenir un fonds représentant un peu moins de 1 % de la valeur de l’immeuble. 

Déceler les frais de condo inutiles

Compare la répartition des frais des différentes copropriétés qui t’intéressent. Tu trouveras peut-être des montants destinés à des services qui n’ajoutent pas de valeur à ton unité. 

Par exemple, veux-tu payer pour l’entretien paysager d’une cour dont tu n’as pas directement accès ou le déneigement d'un stationnement quand tu n'as pas de voiture?

En gros, il faut retenir que la gestion budgétaire de l’immeuble est intimement reliée à ton portefeuille. Ne laisse pas un coup de cœur pour un walk-in devenir une crise cardiaque pour ta santé financière. 

La vie en communauté

Scruter les règlements

Tu dois épier la liste des règlements afin de voir s’il ne s’y trouve pas des restrictions trop contraignantes selon tes besoins. 

Recevoir des amis sur la terrasse commune pourrait faire l’objet d’un maximum d’invités, la salle d’entrainement pourrait avoir un horaire d’ouverture, la possession d’un animal pourrait être interdite ou encadrée... la liste est longue!

Si certains points sont flous et laissent place à l’interprétation, pose des questions aux administrateurs du syndicat.   

Préfères-tu la sainte paix ou la possibilité de sous-louer ton appartement lors de tes voyages ? Les restrictions sur l’utilisation des plateformes comme Airbnb réjouissent les premiers, mais elles occasionnent une perte de revenus d’appoint pour les seconds. 

Dénicher l'environnement propice à ton mode de vie

Il est difficile de tout prédire et le vendeur mentionne rarement que le voisin écoute du Nickelback dans le tapis. (Ce qui peut convenir si tu es également fan de ces fougueux rockers canadiens.)

En plus d’aider à approfondir l’analyse du fonds de prévoyance, tu pourrais juger de la qualité des relations entre les copropriétaires dans les procès-verbaux des assemblées. Est-ce la grosse chicane entre deux factions de résidents? Personne ne veut emménager dans un champ miné en pleine zone de guerre. 

Avant de signer, va saluer tes potentiels voisins et use tes talents de sympathique investigateur. C’est un exercice relativement facile pour les petits immeubles. 

Tu n’obtiendras pas nécessairement des réponses pertinentes et détaillées (ils n’ont pas que ça à faire après tout), mais si on te claque la porte au nez, peut-être que c’est mauvais signe.

Finalement, si tu fais tes devoirs et les résultats sont concluants, suis ton coup de cœur et va profiter de ta terrasse, de ta piscine, de ton gym, de ta localisation parfaite ou de ton îlot!